Por qué el retorno a tasas del 4% está despertando al mercado
Durante los últimos años, la frase que más escuché en reuniones con clientes, tanto familias como inversionistas, fue una sola: «mejor esperemos». Y tenían toda la razón. Tratar de comprar una propiedad entre 2022 y 2024 fue, para muchos, un ejercicio de frustración. Entre tasas hipotecarias que coqueteaban con el 6%, una Unidad de Fomento (UF) que subía sin freno y bancos pidiendo requisitos casi inalcanzables, el sueño de la casa propia o de la inversión inmobiliaria quedó en pausa.
Pero el mercado es cíclico, y quienes estamos en el día a día del rubro ya estamos viendo cómo los engranajes vuelven a moverse. Hoy estamos viviendo lo que me gusta llamar el «deshielo hipotecario», y el protagonista indiscutido de esta reactivación es el regreso del crédito.
La barrera psicológica y financiera del 4%
Si has estado vitrineando propiedades recientemente, probablemente hayas notado un cambio de tono en los ejecutivos bancarios. Las tasas de interés han comenzado a ceder de manera sostenida, acercándose a rangos en torno al 4%.
Para quienes no siguen las pizarras financieras a diario, este no es un número cualquiera: es el nivel más bajo que hemos visto desde 2021.
¿Qué significa esto en la práctica? La diferencia entre una tasa del 5,5% y una del 4% en un crédito a 30 años se traduce en cientos de miles de pesos de ahorro anual en el dividendo. Esta rebaja, sumada a una inflación que por fin dio tregua y estabilizó las proyecciones de la UF, está cambiando las reglas del juego. Las familias que hace dos años eran rechazadas en su evaluación comercial porque su sueldo «no daba» para cubrir la cuota, hoy están volviendo a calificar. La puerta del banco se volvió a abrir.
La métrica de oro: La relación Dividendo / Arriendo
Como asesor de propiedades, hay un indicador que reviso sagradamente antes de recomendar una compra: la relación entre lo que pagas de dividendo y lo que puedes cobrar (o ahorrar) por concepto de arriendo.
Durante la época de tasas altas, esta ecuación se rompió. Comprabas un departamento para inversión, el dividendo te quedaba en $500.000, pero el mercado de arriendo solo te pagaba $400.000. Ese flujo de caja negativo espantó a los compradores.
Hoy, la conversación es otra. Con el dividendo bajando gracias a las nuevas tasas, estamos viendo cómo esa brecha se cierra. El modelo donde «el arriendo paga el dividendo» está volviendo a ser viable, y esto ha actuado como un imán para dos perfiles muy específicos:
- El pequeño inversionista (o «inversionista hormiga»): Ese profesional que busca comprar su primer o segundo departamento para complementar su futura jubilación. Al ver que los números vuelven a cuadrar, están absorbiendo rápidamente el stock de unidades pequeñas y bien conectadas.
- El comprador de primera vivienda: Aquellos que llevaban años arrendando por obligación y que hoy, al hacer el cálculo, se dan cuenta de que el dividendo de una propiedad propia les queda a un valor muy similar al arriendo que ya están pagando mes a mes.
Mi consejo: El que pestañea, pierde
No quiero sonar como un vendedor de urgencias, pero los números son fríos. Este escenario de tasas más amables se está cruzando con un mercado que todavía tiene stock disponible con entrega inmediata (herencia de los años lentos). Las inmobiliarias aún están ofreciendo bonos pie y facilidades para cerrar negocios rápidos.
Sin embargo, a medida que más familias vuelvan a tener luz verde del banco, la demanda absorberá ese stock. Y cuando la oferta baja y la demanda sube, ya sabemos qué pasa con los precios de las propiedades.
El mercado se normalizó. Si el banco hoy te dice que sí y la cuota te acomoda, seguir esperando a que las tasas vuelvan al 1,5% de la década pasada es una apuesta demasiado arriesgada. Hoy, la oportunidad está sobre la mesa para quienes estén listos para tomarla.
